簡易査定

離職して、実家の近くの中古住宅は目途がつきました。次は我家の売却をしなければなりません。分っていたのですが、気が進まずズルズルと先延ばしになっていました。

査定をしてもらう必要があります。とりあえず簡易査定と言うらしいです。まとめて一括査定をネットで探してみました。田舎なのでやっぱり一括査定と言うほど業者数はなかったです。一括査定の3サイトから出してみることにしました。

各サイトで2社くらいの計6業者に出しました。何の返事もない業者が2社、まともな簡易査定を出さない業者が2社ありました。一括請求できるサイトもいい加減な業者を載せており当てにならないと思いました。それでも1社だけ熱心なところがありました。

すごく親切な業者さんでした。いろんな質問メールにもすぐ対応してくれました。当時で設立して5年くらいで取り扱い物件数もまだ多くは無かったように思います。その業者さんが提出してくれた物件レポート（査定）には、計算根拠もしっかりと示されていました。ＦＩＶＥＳの不動産業務総合支援サービスを使ったレポートのようでした。私はＦＩＶＥＳがどんなレベルなのか分かりませんが。数社の業者の中で、一番、しっかりした資料を付けた査定の書面でした。そのうえで査定額も高かったので仲介ならこの人に頼もうと思いました。

一括査定サイトからの業者だけでは損をしそうです。さらに中古住宅売買のサイトで直接不動産屋を探して、その業者のホームページなどから直接に簡易査定を依頼しました。仲介、買取業者に依頼を出しました。

買取業者は内見後の簡易査定になるようです。簡易査定で売却する可能性があるならば、その後、シロアリ、屋根、基礎などを検査して最終の買取価格の提示になるようです。たぶん、買取は非常に安く叩かれるようにネットでも書いているし、選択肢にはならないだろうと考えていました。

仲介業者はかなりいい加減です。メールで2行。「＊＊～＊＊万円くらいです」と言う業者もありました。現地見分も無く、何処の業者で建築したか？との問合せもありました。建築業者で査定額が変わるらしい。わからぬではないが、そういう仲介、買取業者はすべて断りました。算出方法、根拠を提示する良心的（普通）の業者を選んだ方が良さそうです。

簡易査定額・・・
土地価格はどの業者でもほぼ同じくらいでした。素人の私でも国土交通省のサイトで確認すれば概ね分かります。是非売買を考える際には国土交通省のサイトで土地価格だけでも自分で調べると良いと思います。あまり離れた数字を言う業者は使わないのが無難です。問題は建物の査定額です。業者間で差額が～300万と大幅に違いました。

査定額の算出方法を提示してくれた数件の業者の計算式を見ると、業者間で耐用年数、坪単価が大きく違うことが分かりました。土地価格はトントンなので、売買価格を決めるのは建物が大きいようです。簡易査定額は私が決める売出価格の目安、もしくは売れ易い価格と思えば良さそうです。と言うことは、儲け重視の仲介業者は早く売るために、価格を下げて提示している場合もありそうに思いました。

売る方の仲介業者は100万の違いでも、業者に入る手数料は約3％なので売買で6万程度しか変わりません。となれば売出価格を下げ回転率を上げた方が業者は得だろうと思います。根本的に売れなくても仲介業者は売主への月度の報告くらいで大損は無いのです。このへんは中古住宅を買ったので少し知識が付いてました。

計算する際の耐用年数が20年、22年、24年、25年、33年とバラバラ。売る側は33年の方が高くて良いのですが。自分で調べた内容が間違ってなければ、根拠があるのは22年と33年だけでした。ちなみに木造住宅の耐用年数は22年。個人の住居の場合はその1.5倍で33年のようでした。固定資産の税金の関係でしょうか？

仲介業者の選定は簡易査定にちゃんとした算出根拠があり、さらに内見をして再算出を申し出てくれた数社に絞ることにしました。査定が業者間で数百万、平気で違うのだから良い業者を選ばないと大損しそうです。結局、人・担当者を見て信用できそうな業者を選ぶしかなさそうな気がしました。

以下は私見です。当時、テレビコマーシャルに出ていた2つ業者の一方は家の中まで見分をしました。買取査定を依頼したにも係わらず簡易査定額は仲介の場合だと言い、しかも「本社の方へ一度ご来店」と言われました。行くだけ無駄なので査定書面は郵送で送ってもらいました。もう一方は他社と比べ買取査定額が一番低かったです。テレビでの宣伝に出ているから良いとは限りません。他に酷かった業者は内見だけして買取査定額すら出さなかった業者もいました。担当者は煙草の臭いがきつく臭かったです。ただノルマをこなしているだけの感じがしました。

良かった業者さんなので敢えて業者名を記します。先述の熱心な業者さんは「株式会社トラスト・マン」の社長さんです。裏覚えですが、当時で数年前に起業したように聞きました。非常に熱心に対応して下さったし、査定額も何らかの根拠が示されていました。他の業者さんに比べ資料も一番に充実していました。とにかく根拠のある査定額でした。しかも成約可能な出来るだけ高い査定額を出してもらえたと思います。

先に出て来た対応年数を33年で計算していたので、どこの業者さんよりも査定額は高く出ます。しかし、私が調べた範囲では個人住宅ではその33年を使用しても何ら不思議はないのです。20年の耐用年数を使って算出した業者は売出価格を抑えて、早く売れる方を売主に提案していると思いました。

もし、買取業者の査定に満足できていなければ、間違いなく「株式会社トラスト・マン」の社長さんに仲介をお願いしたと思います。今、考えればこの社長さんの算出した一番の高査定額の売価でも大丈夫だったと思います。

既に実家近辺の中古物件も決済していました。早く売却の目途を立てて退職、移住の準備を進めたいところです。仲介になれば中古物件の購入と同じように遠方からのやり取りで非常に難儀だと思っていました。そんな理由から出来れば買取で処理したいと考えていました。買取査定は次回に・・・。

※メモ
住宅の簡易査定、かなりいい加減です。自己防衛のために少なくても3社くらいの査定額を見ないとダメだと思います。そうしないと数十万以上は軽く損することになると思います。できれば、社名より人柄も加味して選択したいところです。